Evaluare imobiliară pentru partaj — cum se stabilește valoarea corectă a unui imobil împărțit

Categorie: Persoane fizice | Partaj | Succesiune Autor: Anamaria Lazarovici — Evaluator Autorizat ANEVAR, Legitimația nr. 18763 Data: Iunie 2026

Partajul — fie el voluntar, extrajudiciar sau în instanță — este una dintre situațiile în care valoarea unui imobil devine subiect de discuție directă între părți. Și, de multe ori, sursă de tensiune. Un evaluator autorizat ANEVAR aduce în această discuție exact ce este nevoie: o valoare obiectivă, fundamentată tehnic, pe care toate părțile o pot accepta.

Acest articol explică pe înțelesul tuturor ce este evaluarea pentru partaj, când este necesară și cum se desfășoară procesul.

Ce este partajul și de ce este nevoie de evaluare

Partajul este procedura prin care un bun deținut în comun — de regulă un imobil — este împărțit între mai mulți proprietari. Cele mai frecvente situații în care apare partajul:

• Divorț — împărțirea bunurilor comune dobândite în timpul căsătoriei

• Succesiune — împărțirea bunurilor rămase de la o persoană decedată, între moștenitori

• Ieșire din indiviziune — atunci când mai multe persoane dețin un imobil în coproprietate și una dintre ele dorește să își recupereze cota-parte în bani sau să vândă

În toate aceste situații, pentru a împărți corect și echitabil, este necesar să se cunoască valoarea reală a imobilului la momentul partajului.

Partaj voluntar (extrajudiciar) vs. partaj judiciar

Este important să înțelegem diferența, pentru că procedura de evaluare diferă.

Partaj voluntar / extrajudiciar

Atunci când toate părțile implicate sunt de acord cu modul de împărțire, partajul se poate face la notar, fără a fi nevoie de o hotărâre judecătorească. În acest caz, părțile pot solicita de comun acord un raport de evaluare de la un evaluator autorizat ANEVAR ales prin consens, pentru a avea o valoare de referință corectă în actul notarial.

Acest tip de partaj este mai rapid, mai puțin costisitor și evită tensiunile prelungite ale unui proces în instanță.

Partaj judiciar

Atunci când părțile nu se pot înțelege — fie asupra modului de împărțire, fie asupra valorii bunului — partajul se soluționează în instanță. În acest caz, judecătorul numește un expert tehnic judiciar, care întocmește un raport de expertiză tehnică în evaluare, conform dispozițiilor instanței.

De asemenea, fiecare parte are dreptul să își aleagă un expert parte — un expert tehnic judiciar ales individual, care poate formula obiecțiuni la raportul expertului numit de instanță, dacă există dezacorduri privind metodologia sau concluziile.

Cum se stabilește valoarea unui imobil în cadrul partajului

Evaluarea pentru partaj urmează aceleași principii tehnice riguroase ca orice altă evaluare imobiliară, însă cu atenție specială la următoarele aspecte:

1. Data de referință a evaluării Valoarea trebuie stabilită la o dată relevantă pentru procedură — de regulă, data cea mai apropiată de momentul partajului efectiv, nu data dobândirii inițiale a imobilului.

2. Analiza comparativă de piață Evaluatorul identifică cel puțin trei tranzacții comparabile recente, din aceeași zonă, cu caracteristici similare (suprafață, etaj, stare, an de construcție), și ajustează valoarea în funcție de diferențele identificate.

3. Starea reală a imobilului Inspecția fizică este esențială — starea de întreținere, eventualele lucrări de renovare sau deteriorările influențează direct valoarea finală.

4. Separarea valorii terenului de valoarea construcției În cazul caselor cu teren, mai ales atunci când terenul a fost proprietatea exclusivă a uneia dintre părți înainte de căsătorie sau de dobândirea în comun, este esențial ca raportul să separe clar valoarea terenului de valoarea construcției, pentru o împărțire corectă a bunului comun.

Ce conține un raport de evaluare pentru partaj

Un raport complet de evaluare pentru partaj include, de regulă:

• Descrierea detaliată a proprietății (suprafață, compartimentare, an construcție, stare)

• Analiza pieței imobiliare locale la data de referință

• Metodologia de evaluare aplicată — de regulă, abordarea prin comparația vânzărilor

• Comparativele de piață utilizate și ajustările aplicate

• Fotografii și, dacă este cazul, planuri ale proprietății

• Concluzia cu valoarea de piață estimată

Raportul are, în funcție de complexitatea proprietății, între 20 și 50 de pagini.

Ce se întâmplă dacă părțile nu sunt de acord cu valoarea stabilită

Dacă una dintre părți consideră că raportul de evaluare nu reflectă corect valoarea proprietății, există căi legale de contestare:

• În cadrul partajului voluntar: părțile pot solicita o reevaluare sau pot apela la un alt evaluator, de comun acord

• În cadrul partajului judiciar: partea nemulțumită poate formula obiecțiuni scrise la raportul de expertiză, depuse cu număr de înregistrare la instanță, sau poate solicita numirea unui expert parte pentru a contrabalansa concluziile

Instanța rămâne, în final, autoritatea care decide asupra valorii ce va fi reținută pentru partaj, însă un raport tehnic bine fundamentat reduce semnificativ riscul de contestații și prelungirea litigiului.

De ce contează alegerea unui evaluator autorizat ANEVAR

Indiferent de tipul partajului — voluntar sau judiciar — raportul de evaluare trebuie întocmit de un evaluator cu legitimație activă în Tabloul ANEVAR. Doar astfel raportul are valoarea juridică necesară pentru a fi acceptat de notar, de instanță sau de toate părțile implicate.

Un evaluator autorizat aplică o metodologie obiectivă, independentă de interesele vreunei părți — exact calitatea care transformă o evaluare într-un instrument de soluționare, nu într-o nouă sursă de conflict.

Concluzie

Partajul unui imobil — fie pe cale amiabilă, fie în instanță — are nevoie de o bază obiectivă pentru a fi echitabil. Un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat ANEVAR oferă exact această bază: o valoare fundamentată tehnic, acceptată de notari, instanțe și de toate părțile implicate.

Dacă vă aflați în proces de partaj — voluntar sau judiciar — și aveți nevoie de o evaluare obiectivă a imobilului, un evaluator autorizat vă poate ghida prin întregul proces, de la stabilirea scopului evaluării până la livrarea raportului final.

Anamaria Lazarovici este evaluator autorizat ANEVAR (legitimația nr. 18763), specializările EPI — Evaluări bunuri imobile și EBM — Evaluări bunuri mobile, și expert tehnic judiciar autorizat de Ministerul Justiției, înscrisă pe lista experților la Tribunalul București. Activează în București și județul Ilfov.

Pentru solicitări: office@evaluatorbucuresti.com | 0751 062 896

Notă: Acest articol are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică. Pentru situații specifice de partaj, consultați un avocat și un evaluator autorizat.