Evaluare imobiliară: ce documente sunt necesare și cum se desfășoară procesul, pas cu pas

Categorie: Persoane fizice | Persoane juridice | Ghid practic Autor: Anamaria Lazarovici — Evaluator Autorizat ANEVAR, Legitimația nr. 18763 Data: Iunie 2026

„Ce acte îmi trebuie pentru evaluare?" și „Cât durează procesul?" sunt, de departe, cele mai frecvente întrebări pe care le primesc de la cei care solicită un raport de evaluare pentru prima dată. Acest ghid răspunde clar și complet la ambele întrebări, astfel încât să vă pregătiți corect de la primul contact.

Etapa 1 — Stabilirea scopului evaluării

Primul pas, înainte de orice document, este clarificarea scopului pentru care aveți nevoie de raport. Acesta influențează metodologia, standardul aplicat și, implicit, documentele necesare.

Cele mai frecvente scopuri:

• Vânzare sau cumpărare

• Impozitare (actualizarea valorii impozabile la primărie)

• Partaj voluntar sau judiciar

• Raportare financiară pentru firme (bilanț, audit)

• Eșalonare la ANAF

• Aport la capitalul social al unei societăți

De ce contează acest pas: un raport pentru impozitare este întocmit conform Ghidului de evaluare GEV 500, în timp ce o evaluare pentru vânzare se concentrează pe valoarea de piață curentă. Sunt documente diferite, cu metodologii diferite.

Etapa 2 — Documentele necesare

Pentru persoane fizice

• Carte de identitate sau pașaport

• Actul de proprietate (contract de vânzare-cumpărare, certificat de moștenitor, contract de donație, după caz)

• Extras de carte funciară actualizat — recomandat să fie emis recent, ideal cu maximum 30 de zile înainte de evaluare

• Releveul cadastral al proprietății (schița cu suprafețele, întocmită de un topograf sau arhitect autorizat OCPI)

• Documentul din care reiese data punerii în funcțiune a construcției (pentru imobile mai vechi, dacă este disponibil)

Pentru persoane juridice

Toate documentele de mai sus, la care se adaugă:

• Certificat de înregistrare la Registrul Comerțului (CUI)

• Valoarea de inventar a clădirii din evidențele contabile

• Bilanțul contabil, dacă evaluarea este solicitată pentru raportare financiară

Pentru imobile cu destinație mixtă

Dacă imobilul are atât suprafețe rezidențiale, cât și nerezidențiale (de exemplu, un spațiu comercial la parterul unei case), este utilă identificarea numărului cadastral distinct pentru fiecare parte, dacă acesta a fost atribuit.

Etapa 3 — Solicitarea ofertei și programarea vizitei

După ce evaluatorul are clar scopul evaluării și tipul proprietății, vă comunică o ofertă de preț și un termen estimat de livrare.

Programarea vizitei de inspecție se face, de regulă, în 1-2 zile de la confirmarea colaborării.

Etapa 4 — Inspecția proprietății

Aceasta este etapa în care evaluatorul vizitează personal imobilul. Inspecția fizică nu este un pas opțional sau formal — este esențială pentru un raport corect, pentru că:

• Verifică suprafețele reale față de cele din documentele cadastrale

• Evaluează starea de întreținere și eventualele deteriorări

• Observă elemente care nu apar în fotografii sau anunțuri — orientare, lumină naturală, zgomot, calitatea finisajelor

• Verifică conformitatea dintre construcția existentă și autorizațiile deținute

Durata inspecției variază de la 30 de minute pentru un apartament, la câteva ore pentru o clădire complexă sau un teren extins.

Etapa 5 — Analiza pieței și aplicarea metodologiei

După inspecție, evaluatorul analizează piața imobiliară locală, identificând tranzacții comparabile recente — proprietăți similare, vândute recent, în aceeași zonă sau în zone comparabile.

Standardele internaționale de evaluare (IVS) recunosc trei abordări principale, aplicate în funcție de tipul proprietății și de scopul evaluării:

Abordarea prin comparația vânzărilor — cea mai frecvent utilizată pentru proprietăți rezidențiale. Se compară proprietatea evaluată cu tranzacții recente similare, aplicând ajustări pentru diferențele identificate (suprafață, etaj, stare, locație).

Abordarea prin venit — utilizată pentru proprietăți generatoare de venituri, precum spații comerciale sau apartamente destinate închirierii. Se bazează pe capitalizarea veniturilor nete generate sau potențial generabile.

Abordarea prin cost — relevantă pentru construcții noi sau proprietăți speciale, unde se estimează costul de reconstrucție, din care se scade deprecierea acumulată.

Etapa 6 — Întocmirea și livrarea raportului

Raportul de evaluare conține, de regulă:

• Descrierea detaliată a proprietății

• Analiza pieței imobiliare locale

• Metodologia de evaluare aplicată

• Comparativele de piață utilizate, cu ajustările corespunzătoare

• Fotografii ale proprietății

• Concluzia finală, cu valoarea de piață estimată

Întocmirea raportului durează, în medie, 2-5 zile lucrătoare de la data inspecției, în funcție de complexitatea proprietății.

Total, de la prima solicitare până la primirea raportului final, procesul durează, în medie, 3-7 zile lucrătoare.

Cât timp este valabil raportul de evaluare

Valabilitatea raportului diferă în funcție de scopul pentru care a fost întocmit:

• Pentru vânzare, cumpărare sau credit bancar: recomandat 6 luni, dacă nu intervin schimbări semnificative în piață

• Pentru impozitare: 5 ani, pentru persoane fizice și juridice

• Pentru partaj sau succesiune: valabilitatea se evaluează în contextul procedurii — instanța sau notarul pot solicita actualizarea valorii dacă a trecut o perioadă îndelungată

Un aspect util de reținut: raportul de evaluare poate fi folosit simultan pentru mai multe scopuri compatibile, în perioada sa de valabilitate — nu este necesară o evaluare separată pentru fiecare instituție, dacă scopul declarat inițial este compatibil.

Cât costă o evaluare imobiliară

Costul variază în funcție de tipul proprietății, complexitate și scopul evaluării:

• Apartamente — tariful este, în general, cel mai accesibil dintre toate categoriile

• Case cu teren — costul este mai ridicat, întrucât evaluarea include atât construcția, cât și terenul aferent

• Terenuri — tarifele sunt personalizate, în funcție de suprafață și amplasament

• Spații comerciale, industriale sau de birouri — tarife personalizate, stabilite în funcție de complexitatea analizei

Pentru o estimare exactă a costului, cel mai sigur este să solicitați o ofertă personalizată, menționând tipul proprietății și scopul evaluării.

Concluzie

Procesul de evaluare imobiliară este mai simplu decât pare, atunci când documentele sunt pregătite din timp și scopul este clar de la început. De la prima solicitare până la raportul final, întregul proces durează, în medie, sub o săptămână — și oferă o bază obiectivă, recunoscută legal, pentru orice decizie legată de imobilul dumneavoastră.

Anamaria Lazarovici este evaluator autorizat ANEVAR (legitimația nr. 18763), specializările EPI — Evaluări bunuri imobile și EBM — Evaluări bunuri mobile, și expert tehnic judiciar autorizat de Ministerul Justiției. Activează în București și județul Ilfov.

Pentru solicitări: office@evaluatorbucuresti.com | 0751 062 896

Notă: Acest articol are caracter informativ general. Documentele și termenele pot varia în funcție de complexitatea fiecărui caz — pentru o estimare exactă, solicitați o ofertă personalizată.